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マネー報道 MoneyReport

マネーにまつわる報道を取り上げ、自分の切り口で切り取り、噛み砕いてお伝えします。

フリーランスの大家業。不動産所得に掛かる税金は所得税と住民税!フリーランスのマネー講座♪

特集 税金 フリーランスのマネー講座 特集 住まいのお金
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株式投資はやはり投資家人口が多かった

フリーランスのマネー講座の税金編が続いていますが、昨日の「株式投資に関わる税金」については非常に高い反響を頂きました(^-^)/

やはりFXなんかに比べて投資家の裾野が広いんですね~。
株式投資をやっている方達から

「20.315%の税金は高い」

とのブコメを多数頂きました。
これはやはり、ずっと長らく軽減税率の10%が適用されてきたからですね。
株式投資の利益に掛かる税金が。
株式投資は日本国内の上場企業にお金が回る仕組みですから、そりゃあ政府だって優遇しますよ~。
ましてや景気がずっと悪かったですから、税金とかを安くしておかないと誰も株式投資をやってくれなくなっちゃいますから。

ですが、自民党が返り咲き経済政策のアベノミクスが始まり、景気が上向き始めました。
株価は日経平均が16,000円を回復するなど、絶好調です♪

「そろそろ株式投資の優遇措置を取りやめても大丈夫だろう」

という政府の思惑が透けて見えます。
まぁこれだけ株式市場が活況だと、これからも株式投資をする人は増えるでしょうから、きちんと税収も確保しておこうという所ですか。

http://www.flickr.com/photos/27538177@N08/2777567783
photo by TMView

そんな事業所得以外の所得に掛かる税金についての3つ目は、誰もが憧れる不動産所得に掛かる税金について調べてみましょう!
ビバ不労所得の代表格「不動産所得」!

不動産所得の種類

私が昔から読んでいるブログの1つに「Let's Free Life!」というブログがあります。
以前は非常に重いブログでしたが、最近はタンブラーに引っ越されたようです。
ん?
アドレスを見るとオリジナルドメインを取ってますね。
http://blog.letsfreelife.com
Tumbler.ではない?
まぁいずれにしても素敵なブログです。

Let's Free Life!
よく読んでいるサラリーマンで大家さんになった方のブログ。「2009年秋に最初の木造アパートを購入。そのあとも物件を買って、いまは4棟80部屋のオーナーです。」という事で80部屋も持つ大家さん。既に家賃収入>給与になっているのでは?

著者の方はサラリーマンなんですが、サラリーマンをしつつ賃貸アパート経営をしている方です。
最初は中古の木造アパートをローンを組んで購入し、徐々に棟数を増やしながら大家業をされています。
今でもサラリーマンは続けられながら、大家業も営んでいるようですが、4棟80部屋もあれば月々の家賃でサラリーマンの年間給与を超えていきそうな勢いかと思いますが・・・(^^;

さて、そんな賃貸アパートの家賃収入や、ワンルームマンションの賃貸収入を「不動産所得」と呼びます。
もちろん、土地や建物の売却益(キャピタルゲイン)等も不動産所得に含まれますが、一度こっきりで継続的に入ってくる収益ではないため今回の話からは除外させて頂きます。

キャピタル[capital]

(1)アルファベットの大文字。頭文字。キャピタルレター。
(2)首都。
(3)資本。
「キャピタルゲイン(=有価証券・不動産などの値上がりによる収益)」

あくまでも家賃収入等のインカムゲインに掛かる税金を対象にしてお話を進めていきたいと思います。

まずは不動産所得について国税庁のHPより引用させて頂きます。

No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)|所得税|国税庁

1.不動産所得とは
 不動産所得とは、次の(1)から(3)までの所得(事業所得又は譲渡所得に該当するものを除きます。)をいいます。

(1) 土地や建物などの不動産の貸付け
(2) 地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け
(3) 船舶や航空機の貸付け


2.所得の計算方法
不動産所得の金額は、次のように計算します。

 総収入金額 - 必要経費 = 不動産所得の金額

(1) 総収入金額
総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。

イ 名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの
ロ 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
ハ 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

(2) 必要経費
 必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであり、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。

イ 固定資産税
ロ 損害保険料
ハ 減価償却費
ニ 修繕費

少しずつ話をかみ砕いてみましょう。
まずは不動産所得に含まれるものは以下の3つという事で。

  1. 土地や建物などの不動産の貸付け
  2. 地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け
  3. 船舶や航空機の貸付け

1はまぁ分かりますよね。
土地であれば駐車場として貸したりですとか、建物であれば賃料収入。

2は何でしょう?地上権?
土地を持っていてその地下を地下鉄が通る場合の保証料みたいなもの?
ちょっと調べてみた感じでは、水田を持っていてその水田を人に貸して小作してもらった時に受け取る小作代(?)みたいのが該当するようです。
国語辞典で調べたら、それらしいのが出てきました。

小作(こさく)

借地料を払って地主から借りた土地を耕作して農業を営むこと。また、その人。
「小作権」

3は船や飛行機を持っていてそのレンタルで収益を得ると、事業所得ではなくて不動産所得に分類されるんですね!!!
これは全く知りませんでした(^^;
船や飛行機って不動産なんですか~。まぁ高いですもんね~。

なるほど。
アパート経営とかを想定して今回の記事を書いていましたが、農地を持っていて人に貸す場合や、船や飛行機を人に貸す場合も不動産所得とみなされる、と。


不動産所得の計算式は下記の様になりますが、まぁ普通ですね。

 総収入金額 - 必要経費 = 不動産所得の金額

ただし他の所得と違ってこのマイナスする「必要経費」をかなり多く入れる事が出来るのが特徴でしょうかね。

【不動産所得の必要経費】

  1. 固定資産税
  2. 損害保険料
  3. 減価償却費
  4. 修繕費

不動産は非常に価格が高いため持っているだけで「資産」とみなされ「固定資産税」が取られます。
この固定資産税は全額所得から経費として引くことが出来る、と。
資産を守るために入る「損害保険料」も経費に認められるんですね~。
おぉ!減価償却費も出てきた!
この辺の控除周りの話は税金編の後半でまとめて、お伝えします(^^)w
「修繕費」も経費か~。
やっぱり、かなりの経費が認められていますね~。
金額が高いために、認められる経費の金額も高い物が認められていますし、普通の事業経費とかとは全然考え方が違う感じですね~。

不動産所得で支払う事になる税金の種類は?

結局の所、不動産所得に掛かる税金の種類は何が掛かるのか?

国税庁のHPを見てもそのものズバリは書いてなくて、色々と調べてみたら・・・

 不動産所得には所得税と住民税が掛かる!

という結論でした。
申告分離課税じゃなくて総合課税になるんですね~。
そっかー、だから「不動産所得は他の所得と損益通算可能」とかって書かれているんですね♪

掛かる税金が分かれば話は早いです。
所得税の累進課税の一覧を見てみましょう。

【所得税累進課税一覧表】

課税所得金額 税率 控除額
0万~195万 5% 0円
195万~330万 10% 97,500円
330万~695万 20% 427,500円
695万~900万 23% 636,000円
900万~1,800万 33% 1,536,000円
1,800万~∞ 40% 2,796,000円

上記プラス

 住民税10%

が不動産所得には掛かる事になります。
おしまい!

所得税と住民税については以前記事にまとめていますので、ご参考にして下さい(^-^)/

フリーランスの1番高い税金「所得税」納付期間に自動計算まで!

フリーランスの住民税は個人住民税で一括または年4回で納税必要!

ケーススタディ

賃貸マンションを賃貸しているときの税金|平成27年度税金の手引き|三井不動産リアルティ株式会社
賃貸マンションの家賃収入等には普通に所得税と住民税が掛かる。ただし、必要経費をかなり見込めるのは強みでしょうか。

こちらのケーススタディを見てみましょう。

f:id:MoneyReport:20140926113017p:plain

家賃収入が毎月20万円、敷金・礼金で家賃の2ヶ月分の40万円をもらっています。

 家賃20万円 × 12ヶ月 + 敷金・礼金40万円 = 280万円

と、年間280万円の家賃収入があります。
これだけでも相当羨ましい感じですね(^^;

給与も800万円もある設定になっていますが、それでも必要経費を色々と見込むと不動産所得に対する所得税額は10万円で済むそうです。

もちろん人や物件によってケースは千差万別ですから、そのまま鵜呑みには出来ませんが必要経費で200万円ほども見込めたりと大きいですね~。
不動産所得、やっぱり憧れちゃいますね(^_-)-☆

まとめ

  • 不動産を持って人に貸し付けたりして得られた所得を「不動産所得」と呼ぶ
  • 不動産所得には「農地の小作貸付」や「船舶や飛行機の貸付」も含まれる
  • 不動産所得の必要経費はかなり大きな金額の物が認められている
  • 不動産所得には所得税と住民税が適用される