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マネー報道 MoneyReport

マネーにまつわる報道を取り上げ、自分の切り口で切り取り、噛み砕いてお伝えします。

住宅ローン「店頭表示金利」と「実質金利」の差

特集 住まいのお金
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住宅ローンの金利が高過ぎないか?

2014/01/03に書いた記事で銀行の住宅ローン金利の推移を紹介しました。

住宅ローントレンド変遷。最近は変動金利型が人気! - マネー報道 MoneyReport
要約:住宅ローンのトレンドは固定金利期間選択型から変動金利型に移り、平成25年時点でも変動金利型が人気。

住宅ローン金利の推移は下のグラフになります。
f:id:MoneyReport:20140103100428p:plain
(4-2. 民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等) http://www.flat35.com/loan/atoz/4_2.html

この金利を見て、実際に住宅ローンを借りている方や、現在住宅取得に向けて勉強されている方からすれば「この金利高過ぎない?」と思われる事と思います。

実は変動金利で「2.475%」もの高金利を現在払っている人は存在しません。
なぜでしょうか?

新規借り入れ者への金利優遇

住宅ローンを借りる時は「新規借入」と「他行からの借換」があります。
そしてそれぞれに金利優遇をしてくれるのです。
普通は「新規借入」と「他行からの借換」で比較すると新規借入の方を優遇して、より金利を安く割り引いてくれます。
他行(他銀行)からの借換は、新規借入よりも額が少ないことも多く、新規借入と比較すると金利割引が少なく、金利が高めになります。

ただいずれにしても、店頭金利と呼ばれる表面金利からはかなり割り引いてくれて借りる事ができるため、実際に掛かってくる金利(実質金利)はより低い金利で借りる事が出来ます。

ですので、住宅ローンの返済シュミレーションをする場合には、店頭金利ではなく実質金利で計算する必要があります。

銀行の割引例

では実際にどの程度割引が受けられるのかを見てみましょう。
金利優遇は銀行によって違いが大きいのですが、都銀からみずほ銀行を代表例として見てみましょう。

以下はみずほ銀行の住宅ローンの新規借入の場合の金利優遇措置です。

f:id:MoneyReport:20140104101454p:plain
(みずほ銀行 住宅ローン「全期間重視プラン」 http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/housing_loan/plan/zenkikan_jushi.html

全ての借り入れパターンで「年率1.4%~最大年率1.7%」の金利割引をしてくれます。

なので変動金利で店頭金利が「2.475%」だったのが「1.075%~0.775%」の金利支払いで済む様になります。
固定3年では「2.75%」→「1.35%~1.05%」。
固定10年では「3.20%」→「1.80%~1.50%」。
となります。

ではこの金利割引の幅「1.4%~1.7%」の0.3%の違いはどこから出てくるのでしょうか?
それこそ銀行によって違いますが、「頭金があるのか?」、「頭金の金額は?」、「年収は?」、「他に借金はあるか?」など等の審査によって差が付いてきます。

いずれにしても店頭金だけで判断せず、きちんと割引後の金利で計算していきましょう。

まとめ

・住宅ローンの店頭金利は非常に高い

・金利優遇後の実質金利は結構下がる

・銀行の割引例を掲載